이사날이 다가왔는데 집주인이 전세금을 안주면?
이사 준비를 마쳤는데, 집주인이 “새 세입자 들어오면 줄게요”라며 보증금을 돌려주지 않는다면 누구나 당황합니다. 전세보증금은 단순한 금액이 아니라 다음 집 계약금과 생활비까지 연결되어 있기 때문에, 그 지연은 곧 경제적 위기로 이어집니다.
하지만 걱정을 덜 수 있는 방법이 있습니다. 집주인이 전세금을 안 돌려 줄때를 대비해, 법을 통하여 세입자의 권리를 보호할 수 있는 절차를 진행할 수 있습니다.
이 글에서는 5단계 법적 대응 절차를 통해 안전하게 보증금을 회수하는 방법을 안내드립니다.
첫 단계 – 내용증명으로 계약 해지 의사 명확히 하기
집주인이 전세금 안 줄때, 단계별 의사통보
전세계약이 끝날 때, 세입자가 연장 의사가 없다면 만료 2개월 전까지 “계약을 연장하지 않겠다”는 통보를 해야 합니다. 이 통보는 문자나 전화가 아닌 내용증명으로 해야 법적으로 효력을 가집니다.
다만, 아직 집주인이 보증금을 줄지 말지 명확하지 않은 상황이라면 너무 이른 시점의 내용증명은 현실적이지 않습니다. 이럴 때는 단계를 구분해 대응하는 것이 좋습니다.
① 단순 우려 단계
집주인이 명확히 “안 준다”고 말하지 않았고 단순히 지급이 늦어지는 정도라면, 내용증명보다는 문자, 카카오톡, 통화 녹취 등으로 대화 기록을 우선 확보하세요. 예를 들어 “언제까지 입금 가능한가요?”, “새 세입자 없어도 보증금은 계약상 반환 대상이에요.” 와 같은 대화는 나중에 집주인의 ‘지연 의도’를 입증하는 증거로 활용됩니다.
② 지연이 명확해진 단계
이사일이 임박했는데도 “새 세입자 들어오면 줄게요”, “지금 여유가 없어요” 등의 명시적인 지연 발언이 나온 경우라면, 이때가 내용증명 발송 시점입니다. 즉, 보증금 반환 거부나 지연 의사가 명확해진 이후에 보내야 현실적입니다.
③ 확정 지연 단계
계약 종료일이 지났는데도 보증금이 반환되지 않았다면, 즉시 내용증명 발송과 함께 임차권등기명령을 병행해야 합니다. 이때는 법적 절차가 개시되는 시점으로, 지연이자 청구 등 후속조치의 근거가 마련됩니다.
내용증명은 단순한 경고장이 아니라 법적 절차의 출발점이자 사실 기록입니다. 즉, “이 시점에 계약 종료 의사를 통보했고, 이후 보증금이 반환되지 않았다”는 근거를 남기는 역할을 합니다.
내용증명서에 포함해야 할 주요 항목
- 계약 종료일
- 재계약 의사 없음
- 보증금 반환 요청
- 열쇠 인도 의사
이 절차는 민법 제536조(동시이행의 항변권)과 제623조(임대인의 의무)에 근거합니다. 즉, 임대인은 계약이 종료되면 주택을 반환받는 동시에 보증금을 지급해야 할 의무가 있습니다.
핵심 요약: 보증금 반환이 불확실한 경우에는 먼저 증거를 확보하고, 지연이 명확해질 때 내용증명을 보내는 것이 현실적이며 효과적인 대응입니다.
두 번째 단계 – 임차권등기명령 신청으로 대항력 유지하기
집주인이 “세입자를 구해야 보증금을 줄 수 있다”고 미루는 말은 법적으로 아무 효력이 없습니다. 이럴 때 필요한 것이 바로 임차권등기명령입니다.
임차권등기명령이란, 세입자가 이사를 나가더라도 대항력(보호받을 권리)과 우선변제권(보증금 순위 보호)을 유지할 수 있도록 법원에 등록하는 절차입니다. 쉽게 말해 “이 집에 내 권리가 남아 있다”는 사실을 등기부에 표시하는 것입니다.
이 제도는 주택임대차보호법 제3조의2에 근거하며, 세입자가 소송 없이도 바로 경매를 신청할 수 있도록 보장합니다. 임차권등기가 완료되면, 등기부등본에 ‘임차권등기’가 명시되어 다른 채권자보다 우선적으로 변제받을 수 있는 근거가 됩니다.
세 번째 단계 – 전세보증보험에 가입했다면 보증이행청구
전세보증금 반환보증보험(HUG, HF 등)에 가입되어 있다면, 계약 종료 1개월 후부터 보증이행청구가 가능합니다. 이는 집주인 대신 보증기관이 세입자에게 보증금을 먼저 지급한 뒤, 추후 집주인에게 구상권을 행사하는 제도입니다.
- 전입신고 완료
- 확정일자 부여
- 실거주 유지
하나라도 누락되면 보험금 지급이 거절될 수 있습니다. 따라서 계약 기간 중 반드시 이 조건들을 미리 점검해두는 것이 중요합니다.
네 번째 단계 – 전세보증금반환소송 제기
내용증명도 보냈고, 등기명령도 완료했는데도 여전히 버틴다면 이제 전세보증금반환청구소송을 제기해야 합니다. 이 소송은 민법 제623조(임대인의 의무)와 제390조(채무불이행)을 근거로 진행되며, 법원은 “임대인은 계약 종료 후 보증금을 반환해야 한다”는 원칙을 바탕으로 판단합니다.
소송은 주택 소재지 관할 법원에 제기하며, 판결이 확정되면 강제집행(압류·경매)으로 바로 넘어갈 수 있습니다.
Tip: 소송과 동시에 가압류를 신청하면, 집주인이 재산을 숨기거나 매각하는 것을 막을 수 있습니다.
다섯 번째 단계 – 지연이자 청구로 손해 회복
보증금 반환을 지연하는 것은 단순한 무책임이 아니라 금전채무불이행에 해당합니다. 따라서 세입자는 지연이자(연체이자)를 청구할 수 있습니다.
민법 제397조와 소송촉진법 제3조에 따르면,
- 이사 후부터 소송 전까지: 연 5% (민법상 법정이율)
- 소송 제기 후부터: 연 12% (소송촉진법상 이율)
즉, 집주인의 고의나 과실을 입증하지 않아도 지연 기간 동안의 이자를 자동으로 청구할 수 있습니다.
이 제도는 단순한 금전 보상 이상의 의미가 있습니다. 집주인의 지연행위로 인한 세입자의 생활 피해를 법적으로 실질적으로 보전하는 기능을 하기 때문입니다.
집주인 전세금 안 줄때, 꼭 알아야 할 핵심 법령
- 민법 제390조 – 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 않으면 손해배상 책임이 발생합니다.
- 민법 제397조 – 보증금 반환이 늦어질 경우, 세입자는 별도 입증 없이 지연이자를 청구할 수 있습니다.
- 민법 제536조 – 세입자는 집을 돌려줄 때 동시에 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.
- 민법 제623조 – 계약 종료 시, 임대인은 보증금을 반드시 반환해야 할 의무가 있습니다.
- 주택임대차보호법 제3조·제3조의2 – 전입신고·확정일자·임차권등기를 하면 우선변제권이 보장됩니다.
- 소송촉진법 제3조 – 소송 후에도 미지급 시 연 12%의 지연이자가 적용됩니다.
이 법들은 함께 작용해 세입자의 보증금 반환권을 보호합니다. 민법이 기본 원칙을, 주택임대차보호법이 우선권을, 소송촉진법이 손해 회복을 보장합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 문자로 통보해도 법적 효력이 있나요?
아닙니다. 문자나 카톡은 증거 효력이 매우 약합니다. 반드시
내용증명을 통해 발송해야 하며, 이는 발송일과 내용이 모두 증명되어
법적 근거로 사용됩니다.
Q2. 임차권등기명령은 변호사 없이 가능합니까?
가능합니다. 법원 민원실에서 서식 작성 후 직접 신청할 수 있습니다. 단, 보증금이
크거나 부동산 권리관계가 복잡한 경우에는 변호사 조력을 받는 것이 안전합니다.
Q3. 집이 팔리면 내 보증금은 어떻게 되나요?
주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라, 새 소유자는 자동으로
임대인의 지위를 승계하기 때문에 보증금 반환 의무도 그대로 이전됩니다.
결론: 집주인이 전세금 안 줄때, 감정보다 법적 대응이 중요
집주인이 전세금을 돌려주지 않는 상황은 불안하지만, 감정적 대응은 해결이 아닙니다. 법은 이미 세입자를 위한 방어막을 마련해두었습니다.
따라서 다음 순서를 반드시 지켜야 합니다.
- 내용증명 → 임차권등기명령 → 보증이행청구 → 소송 제기 → 지연 이자 청구로 손해 회복
이 다섯 단계를 차근히 밟는다면, 단순히 돈을 돌려받는 것을 넘어 법이 인정하는 손해배상까지 회복할 수 있습니다.