일부 수용 후 잔여지 보상, 왜 중요한가요?
공익사업을 위한 토지수용이 발생하면, 전체 필지가 아닌 일부만 수용되는 경우가 많습니다. 문제는 수용되지 않은 잔여지입니다. 남은 토지가 본래보다 더 활용하기 어려워졌거나 가치가 떨어졌다면, 이에 대한 손실도 보상받아야 합니다. 하지만 현실에서는 일률적인 평균 단가 적용으로 인해 잔여지 가치가 과소평가되거나 과대평가되는 문제가 자주 발생하고 있습니다.
따라서 잔여지의 공법상 제한이나 실제 이용 상태를 반영한 개별적 평가 없이 보상금이 결정된다면, 정당한 재산권 보장을 받지 못할 수 있기 때문에 중요한 쟁점이 될 수 있습니다.
토지수용 보상기준 판례 및 핵심 내용
이 글에서는 대법원 2024두44754 판례를 바탕으로, 토지수용시 보상금액 산정 과정에서 잔여지 손실을 어떤 기준으로 판단해야 하는지에 대해 설명드립니다. 공익사업으로 인해 일부 토지만 수용되는 경우, 남은 토지의 가치 하락을 보상받기 위해 알아야 할 핵심 정보입니다.
2025년 대법원은 이 사건에서 보상금 산정 방식이 법적으로 정당한지 여부를 중심으로 검토했습니다. 특히 판결의 핵심은, 수용된 토지와 잔여지의 공법상 특성이나 이용상태가 명확히 다른 경우에도 전체를 평균 단가로 계산해 보상하는 방식은 타당하지 않다는 판단입니다. 이는 향후 유사한 토지수용 보상 분쟁에서 감정평가 기준 자체에 변화를 줄 수 있는 중요한 판례입니다.
이 사건에서는 수용된 토지와 잔여지 사이에 개발제한구역 여부, 임야·전 등 이용상태에서 뚜렷한 차이가 있었음에도 불구하고, 원심은 전체를 평균 단가로 산정해 잔여지 가격을 평가했습니다. 이에 대해 대법원은 평균 단가 적용은 법리를 오해한 것이라며, 원심판결을 파기환송하였습니다.
토지수용 보상기준 관련 핵심 법령
① 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제73조 제1항
해당 조항은 “일단의 토지 중 일부가 수용되어 잔여지의 가격이 하락한 경우, 사업시행자는 그 손실을 보상해야 한다”고 명시하고 있습니다. 여기서 '일단의 토지'는 동일한 소유자에게 속하는 연속된 토지를 의미합니다.
이 조항의 핵심은 잔여지 손실이 발생한 경우 보상이 반드시 이뤄져야 한다는 점입니다. 다만 그 손실 산정방식이 중요합니다.
시행규칙에서는 “잔여지 손실은 수용 전 잔여지 가격에서 수용 후 잔여지 가격을 뺀 금액으로 평가한다”고 정하고 있습니다.
문제는 이 수용 전 가격을 전체 평균 단가로 산정할지, 아니면 부분별 특성을 반영해 산정할지입니다. 이 부분에 대한 판단이 바로 이번 대법원 판례의 핵심입니다.
수용토지·잔여지 특성 다르면 평균 단가 적용은 부당
이 사건에서 A사는 서울 강남구 일대 임야의 일부 지분을 보유하고 있었습니다. 해당 토지는 공익사업 시행으로 인해 개발 가치가 높은 일부 토지만 선택적으로 수용되었고, 남은 토지는 개발제한구역 내 임야로 남게 되었습니다.
실제로 수용된 토지에는 비개발제한구역에 위치한 전(밭)이 포함되어 있었던 반면, 잔여지는 전부 개발제한구역 내 임야로만 구성되어 있었습니다. 이처럼 두 토지는 이용상황과 공법상 제한이 달라 명백히 가치가 구분되는 토지였고, 실질적으로 잔여지는 "활용 가능성이 크게 제한된 상태"로 전락하게 되었습니다.
그럼에도 불구하고 감정평가에서 전체 토지를 하나로 보고 단위면적당 평균 단가를 산정한 뒤, 그 단가에 잔여지 면적을 곱해 보상금액을 계산한 것은, 잔여지의 고유한 이용 제한과 가치 하락 요소가충분히 반영되지 못한 결과를 낳았습니다.
이에 대하여 대법원은 수용된 토지와 전혀 다른 성격의 잔여지에 수용토지와 성격이 다른 토지의 가치가 잔여지 평가에 함께 반영될 가능성이 있으므로, 이는 공익사업 시행 전 잔여지의 실제 가치를 반영하지 못하는 방식이며, 법리에 대한 명백한 오해라고 보았습니다.
결국 이 사건의 핵심은, 시장 가치와 이용 가능성이 현저히 저하된 상황에서 이를 보상금 산정에 제대로 반영했는가이며, 잔여지 손실 보상의 정당성과 감정평가 방식의 타당성을 함께 판단한 사례로 볼 수 있습니다.
토지수용 보상금액 산정 시 반영되어야 할 원칙
‘공익사업시행지구 편입 전 잔여지 가격’은 독립적으로 평가
대법원은 ‘공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지 가격’을 산정할 때에는, 전체 토지 중 잔여지 부분만 독립적으로 평가해야 한다고 판단했습니다. 즉, ‘전체 평균 단가 × 잔여지 면적’이라는 방식은 오류를 유발합니다.
이러한 판단은 현실적 이용상황이나 공법상 제한에 따라 잔여지 가치가 수용토지와 달라질 수 있기 때문입니다. 동일한 필지로 보더라도, 개발 제한이 다르거나 농지와 임야처럼 용도가 다르면 별도로 평가해야 정확한 손실 보상이 가능합니다.
보상금 산정은 전체 토지의 가액에서 수용토지의 가액을 빼는 방식이 원칙
대법원은 ‘일단의 토지 전체가 수용된다고 가정했을 때의 가치’에서 ‘실제로 수용된 부분의 가치’를 뺀 값으로 잔여지를 평가하는 방식이 타당하다고 판단했습니다. 이를 통해 평균 단가로 인한 왜곡 없이, 현실적인 토지가치 반영이 가능해집니다.
이 방식을 통해 잔여지 보상금은 실제 가치 하락을 근거로 정확하게 산정될 수 있으며, 과다 또는 과소보상의 위험을 줄일 수 있습니다.
실제 사례로 보는 잔여지 보상금 차이
수용된 토지와 잔여지 사이에 공법상 차이가 존재하는 경우, 동일한 기준으로 보상 단가를 적용하면 왜곡된 결과가 나올 수 있습니다.
아래는 실제 사례를 기반으로, 두 토지 간의 차이를 항목별로 정리한 내용입니다.
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이용상황 -
수용된 토지는 전(밭)과 임야가 혼합된 상태로, 비교적 활용도가 높은 구성이었습니다. 반면 잔여지는 전부 임야로만 구성되어 있어 이용에 제약이 많았습니다.
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개발제한 여부 -
수용된 토지는 개발제한구역이 일부만 적용된 혼합 구역이었고, 잔여지는 전체가 개발제한구역에 포함되어 있었습니다. 이로 인해 시장 가치와 개발 가능성에 큰 차이를 보였습니다.
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시장가치 -
수용된 토지는 활용 가능성과 위치 조건이 우수하여 상대적으로 시장가치가 높았습니다. 반면 잔여지는 개발제한과 임야 특성으로 인해 시장가치가 낮은 편이었습니다.
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평가 방식에 따른 보상 결과 -
수용된 토지의 고평가가 잔여지에 반영될 경우, 평균 단가를 적용할 경우,잔여지의 실제 가치가 왜곡되어 과대 또는 과소 평가될 우려가 있습니다.. 따라서 각 토지의 특성을 반영한 개별 평가 방식이 현실을 정확히 반영하는 방법으로 제시되고 있습니다.
이처럼 토지의 용도, 공법상 제한, 가치 수준이 상이할 경우에는 동일한 단가를 적용하는 것은 합리적이지 않으며, 보상금 산정 기준의 정교한 구분이 필요합니다.
토지수용 보상 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 토지의 일부만 수용된 경우, 잔여지 보상은 자동으로 이루어지나요?
아닙니다. 잔여지에 대한 보상은
실제로 가격이 하락하거나 이용이 곤란해진 경우에만 가능합니다.
이를 입증해야만 정당한 보상을 받을 수 있습니다.
Q2. 전체 평균 단가를 사용하는 것이 간편한데 왜 문제가 되나요?
평균 단가는 토지 특성이 균일할 때만 정당합니다.수용된 토지와
잔여지 간에 개발제한 여부, 용도, 지형 등에서 차이가 있다면, 평균
단가는 현실을 왜곡하게 됩니다.
Q3. 잔여지 가치는 어떤 방식으로 산정하는 것이 공정한가요?
대법원은 ‘전체 토지의 가치 – 수용된 토지의 가치 = 잔여지의 가치’ 방식이 가장 적절하다고 판단했습니다. 이는 잔여지만의 고유 가치에 초점을 맞춘 평가 방식입니다.
마무리: 잔여지 보상, 제대로 계산받고 계신가요?
토지수용은 단순히 일부 땅을 잃는 문제가 아닙니다. 남은 땅의 가치 하락, 활용도 저하 등 2차적 손실이 훨씬 더 클 수 있습니다.
이번 대법원 판결은 평균 단가 적용의 문제점을 짚어주며, 실질적인 손실 평가 기준을 명확히 제시했습니다. 이제는 단지 수용된 땅에 대한 보상뿐 아니라, 잔여지에 대한 정당한 보상도 요구해야 할 시점입니다.
토지수용시 보상금액 산정에서 잔여지가 과소평가되고 있다면, 감정평가 방식 자체를 문제 삼을 수 있다는 점을 꼭 기억해 두시기 바랍니다.