집주인 주거침입, 왜 문제가 될까?
요즘 1인 가구나 자취하는 세입자에게 집주인 주거침입 문제는 생각보다 자주 발생합니다.
잠깐 방 상태만 보려고 했다는 이유로 집주인이 무단으로 출입하는 경우가 많지만, 이 행위는 단순한 실수가 아닌 형법상 주거침입죄로 처벌될 수 있는 중대한 범죄입니다.
우리 헌법은 국민의 사생활의 비밀과 자유, 즉 개인의 공간을 보호받을 권리를 명시적으로 보장합니다. 세입자가 실제로 거주 중이라면, 그 공간은 집주인의 소유라 하더라도 세입자의 주거권이 우선합니다. 이는 단순히 ‘문을 여는 행위’가 아니라, 한 개인의 안전과 평온을 침해하는 행위로 간주되기 때문입니다.
따라서 집주인의 무단출입은 단순한 관리나 점검을 넘어, 세입자의 인권과 사생활의 경계를 침범하는 행위로 법적 책임을 피하기 어렵습니다.
사례로 보는 집주인 주거침입
① 사례
서울에서 자취 중인 30대 여성 A씨의 사례입니다.
A씨가 출근한 사이, 건물주가 마스터키로 A씨의 방을 열고 들어갔습니다. 건물주는 “점검을 위해 들어갔다”고 했지만, 세입자인 A씨는 불쾌함과 공포감을 느꼈습니다.
물건을 건드리지 않았더라도, ‘허락 없이 들어왔다’는 사실만으로도 법은 이를 주거침입죄로 봅니다.
② 핵심요약
- 집주인이더라도 세입자의 허락 없이 들어오면 주거침입죄가 성립합니다.
- 세입자의 공간은 소유자가 아닌 점유자의 주거권으로 보호됩니다.
- 합의금은 50만 원~500만 원 수준에서 결정되며, 피해 정도와 고의성에 따라 달라집니다.
- CCTV, 문자, 통화내역, 도어락 기록은 입증의 핵심 증거입니다.
- 주거침입 신고는 112를 통해 즉시 접수할 수 있으며, 이후 정식으로 고소 절차를 진행할 수 있습니다.
핵심 쟁점: 집주인의 소유권보다 세입자의 점유권이 우선
많은 분들이 궁금해 하실 수 있습니다. “집은 내 소유인데, 잠깐 들어가는 것도 안 되나요?”
하지만 형법은 ‘소유권’보다 ‘점유의 평온’을 우선합니다. 즉, 세입자가 실제로 사용·거주 중이라면, 집주인은 그 공간에 출입할 권한이 없습니다. 이것이 바로 ‘주거의 자유 보호 원칙’입니다.
집주인 주거침입: 관련 법 조항
법 조항
형법 제319조(주거침입, 퇴거불응)
① 타인의 주거, 건조물, 선박, 항공기 또는 점유하는 방실에 침입한 자는
3년 이하의 징역 또는 500만 원 이하의 벌금에 처합니다.
② 그 장소에서 퇴거 요구를 받고 응하지 아니한 자도 같은 형에 처합니다.
법적 판단
이 조항은 단순히 남의 집에 들어간 행위뿐 아니라, 거주자의 평온한 생활을 침해한 행위 자체를 처벌합니다. 즉, 물건을 훔치지 않았더라도 ‘무단으로 들어온 행위’만으로 범죄가 성립합니다. 형법상 ‘침입’이란 상대방의 의사에 반하여 주거의 평온을 침해하는 것을 의미합니다. 따라서 “방을 확인하려고 했다”는 이유는 정당한 사유로 인정되지 않습니다.
해석 및 적용
세입자가 실제로 거주 중이고, 전입신고 및 계약이 유효하다면 그 공간은 세입자의 주거로 간주됩니다. 집주인이 마스터키를 이용해 들어왔다면, 이는 ‘세입자의 동의 없는 주거침입’으로 법적 책임이 발생합니다.
예시
- 집주인이 세입자 몰래 들어가 사진을 찍거나, 청소 상태를 확인한 경우
- 전세기간이 남아 있음에도 ‘관리 점검’을 이유로 방문한 경우
→ 모두 주거침입죄로 고소될 수 있습니다.
집주인 주거침입 벌금: 실제 처벌 기준은?
집주인 주거침입은 3년 이하의 징역 또는 500만 원 이하 벌금형입니다. 그러나 대부분의 경우 벌금형 또는 약식명령으로 처리됩니다.
법원은 고의성·재범 가능성·피해자의 정신적 피해를 종합해 형량을 정합니다.
집주인 주거침입 합의금: 현실 기준
주거침입 합의금은 법적 처벌과 별개로, 피해자가 입은 정신적 피해와 생활 불안에 대한 보상 개념으로 산정됩니다. 합의금은 침입의 정도, 고의성, 피해자의 불안 수준, 그리고 증거의 유무에 따라 크게 달라집니다.
① 1회성·경미한 침입 (고의성 낮고, 사과·반성 존재)
- 합의금 기준: 50만~150만 원
- 예시: 실수로 잘못 들어온 경우, 즉시 사과 후 재발이 없는 경우
- 정신적 피해 입증: 본인의 불쾌감이나 불안감에 대한 진술만으로도
가능하지만, 단발성 사건이라면 합의금은 낮게 산정되는 경향이 있습니다.
② 반복적 침입 또는 피해자의 공포·불안이 큰 경우
- 합의금 기준: 150만~300만 원
- 예시: 혼자 사는 여성의 방에 두 번 이상 무단 침입한 경우
- 정신적 피해 입증 방법:
- 진료기록: 불면, 불안, 공황 증상으로 병원이나 심리상담센터에 내원한 기록
- 진술서: 침입 이후 수면장애, 외출 회피 등 일상생활의 변화가 있었다는 구체적 내용
- 주변인 진술: 가족이나 친구가 느낀 피해자의 변화 상태를 진술하면 신빙성 강화
③ 실질적 생활 피해가 동반된 경우 (이사, 잠금장치 교체 등)
- 합의금 기준: 300만~500만 원 내외
- 예시: 침입 이후 불안감으로 인해 실제 이사나 숙박비 지출이
발생하거나 잠금장치 교체가 이루어진 경우
- 입증 방법:
- 증빙자료: 영수증, 견적서, 계약서 등 실비 내역 첨부
- 경찰 진술서: 이사나 비용 발생 사유가 주거침입 사건 때문임을 명시하면 설득력 강화
핵심 포인트 요약:
- 주거침입 자체만으로도 법은 정신적 평온 침해를 인정합니다.
- 하지만 현실적으로 합의금을 높이려면 객관적 증거(진료·상담기록, 지출내역)이 필수적입니다.
- 단순히 “불쾌했다”는 진술만으로는 한계가 있으며, 이사, 불면, 상담기록 등 생활 변화가 구체적으로 드러나야 실질적 보상이 가능합니다.
주거침입 신고 절차
- 1. 증거 확보: CCTV, 도어락 로그, 문자, 통화 녹취 등을 보관합니다.
- 2. 임대차 계약서 첨부: 점유권이 세입자에게 있음을 명확히 해야 합니다.
- 3. 경찰서 사건 접수: 형사고소장을 작성하고 증거를 첨부합니다.
- 4. 수사 및 조사: 경찰이 사실관계를 조사하고, 혐의 인정 시 기소 의견 송치됩니다.
- 5. 합의 가능 시기: 조사 중 ‘처벌불원 의사서’ 제출 전 합의서를 작성해야 안전합니다.
집주인 주거침입 시사점
이 사건은 “소유보다 점유가 우선한다”는 원칙을 잘 보여줍니다. 법은 소유자보다는 현재 실제로 거주 중인 사람의 평온을 우선적으로 보호합니다. 즉, 집주인이라도 세입자가 거주하는 공간에 동의 없이 들어가면 형사처벌을 피하기 어렵습니다.
- 세입자: 입주 후 도어락 비밀번호를 변경하고, 집주인의 방문은 반드시 사전 통보를 받도록 해야 합니다.
- 집주인: 점검이나 수리 목적이라도 사전 동의나 통보 기록을 남기는 것이 안전합니다.
주거침입죄는 단순히 문을 열고 들어간 행위 자체가 아니라, 거주자의 정신적 평온과 사생활의 안전을 침해한 범죄로 봅니다. 핵심은 ‘왜 들어갔는가’가 아니라 ‘세입자의 동의 없이 들어갔는가’입니다.
FAQ(자주 묻는 질문)
Q1. 집주인이 공실 확인을 위해 잠깐 문을 열었는데
처벌되나요?
A. 세입자가 실제로 거주 중이었다면
주거침입죄가 성립합니다. 긴급상황(화재, 누수 등) 외에는
예외가 인정되지 않습니다.
Q2. CCTV가 없어도 신고 가능한가요?
A. 문자, 통화기록,
주변인 진술 등 보조 증거로도 충분히 입증할 수 있습니다.
Q3. 합의하지 않아도 처벌되나요?
A. 네,
주거침입죄는 반의사불벌죄가 아닙니다. 피해자가 원하지 않아도
수사가 진행될 수 있습니다.
전문가 정리 요약
- 점유가 소유보다 우선합니다. 세입자가 점유 중인 공간에 무단출입하면 형사처벌 대상입니다.
- 정신적 피해도 보상받을 수 있습니다. 불안, 수면장애, 공포 증상이 인정되면 합의금이 상승합니다.
- 증거 확보가 핵심입니다. CCTV, 문자, 통화, 잠금장치 교체 기록을 남겨두세요.
- 사전예방이 최선입니다. 도어락 비밀번호 변경, 출입 전 통보 요청은 필수입니다.
- 절차적 대응이 중요합니다. 감정적으로 대응하기보다 경찰 신고와 합의 절차를 명확히 하세요.
집주인의 무단출입은 명백히 형법상 주거침입죄입니다. 세입자의 허락 없이 들어갔다면, 단순 관리 목적이라도 법적 책임을 면할 수 없습니다.
피해자는 경찰에 주거침입 신고를 하고, 정신적 피해에 대한 합의금도 요구할 수 있습니다. 법은 소유권이 아닌 거주자의 평온을 우선 보호합니다.
주의사항 및 법적 조언
모든 사건은 상황에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 같은 ‘무단출입’이라도 다음과 같은 경우에는 법원이 달리 판단할 수 있습니다.
- 계약이 이미 종료된 후 출입한 경우
- 누수·화재 등 긴급상황으로 인해 불가피하게 들어간 경우
이처럼 정당한 사유 여부와 계약 상태에 따라 처벌 여부가 달라질 수 있으므로, 자신의 상황이 이에 해당하는지 반드시 전문가 상담을 받아보는 것이 좋습니다.