전세나 월세 계약을 마치고 집을 나갈 때 가장 빈번하게 발생하는 분쟁 중 하나가 바로 수리비와 원상복구 의무입니다. 세입자 입장에서는 “가구 자국으로 눌린 장판까지 내가 다 고쳐야 하나요?” “햇빛 때문에 누렇게 변색된 벽지도 제 책임인가요?”라는 질문이 자연스럽게 생깁니다.
이 글에서는 전세 나갈때 수리비, 월세 나갈때 수리비의 범위에 대하여 실제로 어떤 판단을 내리는지, 통상의 손모의 개념과 세입자 과실의 구분 기준으로 설명드립니다.
사례
서울에서 전세로 5년을 거주한 A씨는 이사를 준비하면서 고민에 빠졌습니다. 생활하면서 생긴 장판 눌림과 벽지 변색이 원상복구 대상인지 불안했고, 입주 전에 이미 있던 낙서와 바닥 파임은 사진을 남기지 않아 걱정이 되었습니다. 이런 경우, 세입자가 어디까지 책임을 져야 하는지 명확히 알고 싶었습니다.
한눈에 보는 핵심 요약
- 통상의 손모: 정상적인 생활 과정에서 자연스럽게 발생하는 손상은 세입자 책임이 아닙니다. 벽지 변색이나 가구 자국은 이에 해당합니다.
- 세입자 과실: 낙서, 외부 충격으로 인한 벽지 손상, 액체 유출로 생긴 얼룩은 세입자가 책임져야 합니다.
- 도배 범위: 훼손된 부분만 수리하면 충분하며, 전체 교체는 법적 근거가 약합니다.
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입주 전 손상: 세입자 책임이 아니지만, 증거가 없으면 분쟁으로 이어질
수 있습니다.
전세·월세 이사 시 수리비는 통상의 손모는 집주인, 과실 훼손은 세입자가 부담합니다. 핵심 쟁점은 무엇일까?
- 장판 눌림이나 벽지 변색 같은 생활 흔적도 세입자가 복구해야 할까?
- 입주 전부터 있던 손상인데 증거가 없다면 세입자가 수리비를 부담해야 할까?
전세 또는 월세 나갈때 수리비: 법적 기준
세입자 원상복구 범위
법 조항: 민법 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권)
세입자는 임대차가 끝나면 목적물을 원상에 회복해야 합니다. 하지만 이 "원상"이란 ‘계약 당시 상태 그대로’라는 의미가 아니라, 통상의 손모는 제외된 상태를 말합니다.법적 판단: 법원은 세입자가 정상적으로 생활하면서 생긴 흔적까지 책임지도록 해석하지 않습니다. 가구 자국으로 눌린 장판이나 햇빛으로 인한 벽지 변색은 세입자 책임이 아니라는 점을 명확히 합니다.
해석 및 적용: 세입자는 과실로 인한 손상만 책임지면 되고, 생활 과정에서 생기는 자연스러운 흔적은 임대인의 몫입니다.
예시:
- 통상의 손모 → 집주인 부담: 가구로 눌린 장판, 햇빛에 변색된 벽지
- 세입자 과실 → 세입자 부담: 아이의 낙서, 충격으로 인한 벽지 구멍전세집 벽지훼손과 월세 벽지 손상
법 조항: 민법 제623조(임대인의 의무)
임대인은 세입자가 사용하는 동안 목적물을 유지할 의무가 있습니다. 따라서 벽지가 시간이 지나 변색된 것은 임대인의 책임입니다.법적 판단: 법원은 벽지 전체 교체를 세입자에게 강제하지 않습니다. 부분 교체만으로 충분하며, 세입자가 고의로 낙서를 하거나 심각한 손상을 가했을 때만 전체 교체를 인정하는 경우가 있습니다.
해석 및 적용: 전체 도배를 요구하는 집주인의 주장은 법적으로 제한됩니다. 세입자가 책임지는 것은 과실이 명백한 훼손 부분뿐입니다.
예시:
- 자연 변색 → 집주인 부담
- 낙서 등으로 인한 얼룩 → 세입자 부담전세 못질 원상복구
법 조항: 민법 제610조(차주의 사용, 수익권)
세입자는 목적물의 성질에 맞게 사용해야 합니다. 이를 위반하면 임대인이 계약 해지를 요구할 수도 있습니다.법적 판단: 못질로 생긴 구멍은 일반적으로 세입자 과실에 해당합니다. 하지만 작은 못구멍 정도는 통상적인 생활 범위로 인정되기도 합니다.
해석 및 적용: 세입자가 벽에 설치한 선반 때문에 큰 구멍이 생겼다면 수리비를 부담해야 합니다. 그러나 액자 걸이용 작은 못은 허용될 가능성이 있습니다.
예시:
- 작은 못구멍 → 집주인 부담 가능
- 큰 구멍이나 앵커 설치 → 세입자 복구 의무월세 장판 손상과 월세 장판 찍힘
법 조항: 민법 제374조(특정물인도채무자의 선관의무)
세입자는 계약 기간 동안 목적물을 선량한 관리자의 주의로 사용해야 합니다.법적 판단: 장판이 가구 때문에 눌린 흔적은 자연스러운 사용에 따른 손모로 인정합니다. 그러나 날카로운 물건으로 생긴 찍힘, 음료 흘림으로 인한 얼룩은 세입자 과실로 봅니다.
해석 및 적용: 장판 손상은 원인에 따라 책임 소재가 달라집니다. 자연 마모는 집주인, 과실은 세입자 부담입니다.
예시:
- 가구 눌림 → 집주인 부담
- 날카로운 물건으로 인한 깊은 찍힘 → 세입자 부담월세 나갈때 도배와 세입자 수리 범위
법 조항: 민법 제634조(임차인의 통지의무)
세입자는 수리가 필요할 때 지체 없이 임대인에게 알려야 합니다.법적 판단: 세입자가 이를 알리지 않아 손상이 더 커졌다면 일부 책임을 질 수 있습니다. 그러나 기본적으로 도배는 훼손된 부분만 수리하는 것이 원칙입니다.
해석 및 적용: 전체 도배는 예외적 상황에서만 인정되며, 세입자의 과실이 명백할 때만 가능합니다.
예시:
- 일부 벽지 찢김 → 부분 수리로 충분
- 세입자의 과실로 벽 전체가 손상 → 전체 도배 가능집주인 수리비 청구와 원상 복구 의무
법적 판단: 집주인이 세입자에게 수리비를 청구할 수 있는 범위는 제한적입니다. 생활 흔적은 청구 대상이 아니며, 세입자 과실에 따른 부분만 청구 가능합니다.
해석 및 적용: 집주인이 과도한 비용을 요구한다면 분쟁조정위원회나 법원을 통해 다툴 수 있습니다. 또한 감가상각이 적용되므로 전체 교체비가 아니라 실제 손상 정도에 따른 합리적인 금액만 인정됩니다.
예시:
- 집주인 요구: 전체 장판 교체비용
- 법적 인정: 세입자 과실 부분의 부분 교체 + 감가상각법 적용의 실제 의미
- 세입자: 계약 시 특약을 꼼꼼히 확인하고, 입주 당시 사진을 남겨두는 것이 가장 확실한 방어책입니다.
- 임대인: 과도한 수리비 청구는 법적 근거가 약하며, 분쟁에서 불리해질 수 있습니다.
- 법적 시사점: 원상복구란 “집을 새것처럼” 돌려놓는 것이 아니라, 세입자가 고의·과실로 훼손하지 않은 이상 자연스러운 손모는 제외된다는 원칙입니다.
FAQ
Q1. 못질로 인한 손상은 무조건 세입자 책임인가요?
큰 구멍이나 앵커 설치는 세입자 책임입니다. 하지만 작은 못구멍은 통상적인 생활 범위로 인정될 수 있습니다.
Q2. 전체 도배를 요구받으면 무조건 해야 하나요?
아니요. 부분 도배만으로 충분하다면 세입자가 전체 비용을 부담할 이유는 없습니다.
Q3. 입주 전 손상인데 증거가 없으면 어떻게 하나요?
중개인 증언, 관리실 기록, 계약서 특약 등을 활용해 입증할 수 있습니다. 사진이 없더라도 다른 증거를 확보하는 것이 중요합니다.
결론
- 통상의 손모는 집주인 부담입니다. 벽지 변색, 장판 눌림은 세입자 책임이 아닙니다.
- 세입자 과실만 복구 의무입니다. 낙서, 깊은 찍힘은 세입자가 복구해야 합니다.
- 전체 교체 요구는 제한적입니다. 부분 수리로 충분하다면 세입자 부담은 최소화됩니다.
- 증거 확보가 핵심입니다. 사진, 계약서, 증언은 분쟁에서 가장 강력한 무기입니다.
주의사항
비슷해 보이는 사례라 하더라도 실제 법적 판단은 계약서 특약, 손상 원인, 입증 자료에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 유사한 상황이라도 결과가 정반대로 나올 수 있으니, 자신의 사례에 맞는 정확한 판단을 위해서는 전문가 상담이 반드시 필요합니다.
